Al igual que otros verticales, el sector inmobiliario ya está viviendo la revolución que suponen las nuevas tecnologías. La digitalización está trayendo bastantes novedades a un sector hace no mucho limitado a la promoción de obra nueva, los anuncios entre particulares y las agencias inmobiliarias tradicionales.
Más allá del alquiler y el alojamiento colaborativo, a los que ya dedicamos un reportaje, nos centraremos en el impacto de la transformación digital en lo relativo a la compra de vivienda. Especialmente en lo que están suponiendo cuatro nuevos fenómenos: la mejora de la experiencia de usuario, las aplicaciones y plataformas sociales, el big data y el crowdfunding.
Carlos Olmos, director y cofundador de Urban Data Analytics (uDA), cree que “la digitalización ha proporcionado mayor agilidad al negocio inmobiliario, desde el contacto rápido con proveedores y clientes mediante redes sociales, hasta la obtención de información inmediata y detallada de la empresa y producto”.
La vivienda fue uno de los primeros productos que empezaron a comercializarse online con la primera oleada de Internet en torno a 2000. En España, webs como Fotocasa e Idealista fueron pioneras del concepto de inmobiliaria online. Una presencia de la tecnología en el mercado inmobiliario que, paradójicamente, se ha visto favorecida por la crisis.
El estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008 llevó al sector a una travesía del desierto que ha forzado a muchos agentes tradicionales a reinventarse y ha permitido a los nuevos entrar a competir con nuevas técnicas en un mercado necesitado de innovación para recuperar la atención del cliente.
En el primer caso, constructoras, promotoras y grandes inmobiliarias han puesto al día sus páginas web con una estructura más parecida a la de los portales online y diseño responsive -para llegar a los cada vez más numerosos usuarios que buscan casa desde el móvil-.
En el caso de las nuevas empresas, destaca el uso de técnicas innovadoras para mostrar el producto, como el uso de Google Local, las imágenes en 360º del interior de la casa o, más recientemente, la realidad virtual y aumentada para ofrecer visitas a distancia al posible comprador. Unas técnicas que ya han adoptado grandes compañías como Solvia, que presentó en el Barcelona Meeting Point 2015 una aplicación de Kinect que permite desplazarse dentro de una vivienda, con el consiguiente ahorro de tiempo para el cliente y el comercial.
Junto a ellas, otras tecnologías aún en desarrollo, como los drones para grabar imágenes del interior y exterior de las viviendas y promociones, y los iBeacons, que ofrecen información específica durante la visita a un inmueble, prometen más mejoras en la experiencia de usuario gracias a las nuevas tecnologías.
El mercado inmobiliario no es ajeno al boom de aplicaciones y plataformas sociales. Buscar piso es una tarea ardua y prolongada, con lo que el abanico de facilidades que pueden ofrecer estas nuevas plataformas es bastante amplio.
Las aplicaciones para encontrar casa son, probablemente, las más demandadas. Su funcionamiento básico es simple: el usuario se registra, describe el tipo de vivienda que busca y el uso deseado (comprar, alquiler o vacaciones). A partir de ahí, otros usuarios, normalmente profesionales del sector, contestan a su demanda.
En España, la app colaborativa de búsqueda de inmuebles más conocida es BeFinders. Creada por dos agentes inmobiliarios, Domingo Cordón y Alice Kachilova, y un ingeniero, Carlos Aspas, hace pocos meses, pretende ser “un punto de encuentro donde tanto particulares como profesionales pudieran buscar fácilmente una vivienda”, en palabras de Domingo Cordón. Junto a ella, tenemos las versiones en formato app de los ya veteranos portales online: Vibbo, Idealista, Fotocasa, Pisos.com…
Otro problema que resuelven las nuevas tecnologías es la necesidad del vendedor particular de ponerse en contacto con el comprador. A ello dan respuesta las agencias inmobiliarias online, que funcionan desde hace años en países europeos como Holanda o Reino Unido. En España, destacan Rentando –filial de Cat Real Estate- y Cliventa, presente en Madrid y Barcelona, que pone en contacto a compradores y vendedores a través de su plataforma.
El vendedor registra su vivienda en la plataforma y Cliventa ofrece una valoración de la misma y un informe sobre el precio más indicado, además de certificación energética, fotografías y planos profesionales. A continuación, se publica el anuncio de venta en más de 50 portales inmobiliarios y cuando aparece un potencial comprador, contacta con el propietario a través de la plataforma para gestionar las visitas y negociar el precio final. El precio puede ser hasta 10 veces menor que el de una agencia inmobiliaria tradicional.
Este ahorro proviene, naturalmente, del abaratamiento de costes que supone no tener que contar con un local físico a pie de calle. Ofrecer un servicio al cliente 24 horas al día, llegar a compradores de todo el país, e incluso de todo el mundo, a través de Internet y segmentar la oferta son otras de las ventajas que auguran un interesante futuro al negocio inmobiliario online.
Aunque a priori el big data se asocia a áreas como la física, la computación y los negocios, lo cierto es que la tecnología de grandes datos es susceptible de ser aplicada a muchos campos, incluido el de la vivienda. Al igual que ocurre en el mercado bursátil, es preciso disponer de indicadores fiables, homogéneos y de referencia que ayuden a los compradores a tomar decisiones sin riesgos futuros.
La tecnología existente, poco actualizada y en muchas ocasiones opaca, hace que la información del mercado inmobiliario no sea homogénea ni, muchas veces, veraz. Pero una nueva tecnología como el big data aplicada a este sector puede respaldar de forma eficaz las decisiones de compra y venta de inmuebles.
El big data para inmobiliarias no es sólo recopilación de datos. Es, sobre todo, análisis de esos datos, que permite identificar potenciales oportunidades de negocio. El análisis predictivo sirve, por ejemplo, para localizar e identificar las casas y los propietarios que estarían en disposición de vender, para adelantarse así a la competencia.
En el mercado inmobiliario estadounidense, han surgido empresas como Smartzip, que combina la explotación de grandes volúmenes de datos con el análisis predictivo y la automatización del marketing. Con la combinación de referencias de más de 90 millones de hogares, aportan información a potentes herramientas de análisis que tratan de identificar el público objetivo, comprador y vendedor de vivienda.
En España, tenemos el caso de uDA (urbanDataAnalytics), una empresa digital dedicada al conocimiento en tiempo real del mercado inmobiliario mediante el big data. A través de esta herramienta, ofrece información de 30 indicadores inmobiliarios para facilitar el acceso a datos rigurosos que contribuyan a la buena toma de decisiones de inversores, consultores, promotores o inmobiliarias.
uDA permite saber, por ejemplo, qué vivienda se vende, en cuánto tiempo y a qué precio, además de su rentabilidad bruta y los precios futuros de la misma. Para ello, toma información de diversas fuentes (privadas, open data, redes sociales o propias) y la ofrece a empresas privadas, organismos, instituciones públicas y smart cities. Desde uDA, Carlos Olmos confía en que el inmobiliario sea “uno de los próximos sectores donde el big data provocará un cambio disruptivo”.
El inmobiliario ha sido tradicionalmente un sector codiciado por los inversores. Tras el pinchazo de la burbuja, estos buscaron otros mercados donde invertir, pero a partir de 2015 el sector inmobiliario comenzó a dar síntomas de recuperación y vuelve a ser atractivo para invertir.
Además, en estos años de parón, como hemos visto, las nuevas tecnologías han entrado en el sector. La combinación de redefinición del mercado y tecnología ha favorecido la llegada a España del crowdfunding inmobiliario, un modelo que lleva funcionando varios años en Inglaterra y Estados Unidos.
Merced al crowdfunding inmobiliario, cualquier persona puede convertirse en propietario ante notario de bienes inmuebles, a través de pequeñas aportaciones. Este modelo de inversión permite invertir de forma fácil y sencilla en el mercado inmobiliario y construir poco a poco una cartera diversificada.
Es, además, un modelo de bajo riesgo con el que se puede obtener rentabilidad en un mercado al que, hasta ahora, sólo podían acceder grandes capitales, debido a las fuertes inversiones iniciales que requería.
La primera plataforma española de crowdfunding inmobiliario es Housers, con la que se puede invertir desde 100 euros en inmuebles de diferentes tipos y barrios de las grandes ciudades de nuestro país. Housers cuenta con un departamento inmobiliario encargado de la búsqueda de oportunidades de inversión. Finalizado el estudio, los inmuebles son publicados para que los usuarios puedan conocer toda la información sobre los mismos y decidir dónde y cuánto quieren invertir.
Una vez completada la financiación, se procede a la búsqueda de un inquilino y a alquilar el inmueble. Todos los meses se reparte a los inversores, en forma de dividendos, la parte proporcional del alquiler que les corresponde. Además de los dividendos procedentes del alquiler, también se produce una revalorización del inmueble que pertenece a cada inversor.
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